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房地產營改增將近 房企摸底稅負增減

來源:一財網 日期:2015年4月23日 09:37

自去年底以來,各地稅務機關在大力推進建筑業和房地產業營業稅項清理工作,收繳企業拖欠的營業稅。因為政府計劃今年完成建筑業和房地產業將進行營業稅改增值稅(下稱營改增)工作,這意味著這兩個行業繳納的營業稅將成為歷史。

普華永道中國中區流轉稅業務主管合伙人李軍告訴《第一財經日報》記者,目前政策還未定稿,但兩個行業的增值稅率或為11%。建筑業和房地產業政策一起出臺可能性大,出臺時間最早可能在今年二季度,最晚可能是年底。

李軍團隊在今年2月到3月對近20家房地產企業做了一項營改增問卷調查,受訪企業最擔心營改增帶來稅負明顯上升,其次則是政策實施時間未定,準備時間不足。

稅負會上升嗎

中國官方已經多次明確,2015年力爭全面完成營改增。目前,建筑業和房地產是兩個有待攻堅的領

建筑業和房地產業聯系緊密,多位業內人士告訴本報記者,為保證增值稅鏈條的完整,兩個行業很可能同時進行營改增。

建筑業和房地產業目前分別實行3%和5%的營業稅稅率稅率,營改增后,多位業內人士認為很可能實行11%的增值稅稅率。營改增的目的是從制度上解決各服務行業營業稅制下“道道征收、全額征稅”導致的重復征稅問題,實現增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”。

為企業減負的政策設計如何能達到實際效果?相比其他一些已經嘗到營改增甜頭的行業來說,建筑業的實施效果更考驗政策智慧和各方執行。

據李軍分析,房地產行業若適用11%的增值稅稅率,在土地、人工、土建材料等可能無法獲得進項抵扣或進項抵扣有限的情況下,稅負很可能上升。

普華永道中國稅務及商務咨詢總監馬驍俊告訴本報記者,據測算建筑業行業稅負會明顯增加,這對于下游的房地產行業來說,不是一個好消息,建筑行業的稅負成本可能轉嫁給房地產業,而房地產業還得承受自己營改增的成本。

根據上述近20家房企營改增調研發現,超過90%的受訪企業擔心稅負上升,其中近40%的企業認為稅負會明顯上升。

進項稅抵扣范圍多大成為房地產業稅負增減的一大關鍵。其中,房企更關心成本支出中的大頭——土地購置費能否抵扣。普華永道假定房企開發成本(包括土地、建筑安裝、裝修等成本)占收入的比例為60%,其中40%為土地成本,其余成本全部可以抵扣。據此測算,營改增后,若土地成本不能抵扣,企業稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣,稅負較之前下降0.6個百分點。

由于土地來源的多樣性(如無償劃轉、集體合作、股權收購等),很難取得相關稅發票,因此很可能無法獲得進項抵扣。不過,國稅總局一位專家接受媒體采訪時稱,政府在考慮允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證。不過這種做法在李軍看來風險不小,這包括稅務部門管控風險和公平問題。

另外,房企原材料的供應商多為個人、個體戶或小規模納稅人,他們沒有或很難開具增值稅發票,這使得房企相關成本可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限,這也會增加房企稅負。

但也有分析人士稱,上述評估都要依據最后發布的政策來看,包括稅率和抵扣細則。因此,稅負是增是減還要看政策具體執行。

新老項目如何處理

在上述房企營改增調研中,與土地出讓金能否抵扣一樣,房企也很關心營改增之前所建造的房屋的增值稅如何處理。

如果房地產項目已經完工但銷售還未結束,若突然實行營改增,而此前如原材料等項目成本已經發生,卻無法取得進項稅發票來抵扣。而項目預售、銷售合同可能也已經簽訂,若無法更改,則增加的稅負很難轉嫁給消費者。因此,對于這種已開工、開盤的項目,若沒有適當的過渡政策,房企的收入和利潤必然大幅下降。

李軍告訴《第一財經日報》記者,目前官方正在考慮給予一個過渡期政策,對于營改增之前的老項目的后期銷售給予一個優惠稅率來處理。“但是也有很多問題未定,比如如何界定老項目,時間點是選擇從房企拿地,建造完成還是是拿到預售許可證?這些還在探討之中。”

除了營改增后,新老項目如何處理之外,作為資本密集型的行業,房企也很關注營改增對現金流帶來的變化。

由于房地產項目周期長,且銷售方式有預售或完工之后再銷售兩種模式,這就帶來了房地產項目的銷項稅額與進項稅額產生時間上不匹配的問題。

李軍認為,營改增后,若房企采取預售方式,由于銷售先于建造完成,可能后期建造過程中發生的進項稅額沒有銷項稅額可以抵扣,成為沉淀成本。而房企項目完工后再銷售,由于銷售周期較長或轉為出租,前期巨額的建造成本所產生的進項稅金可能在很長的銷售或租賃期內被消化,這就影響了房企的現金流,增加了項目的資金成本

房企需要為營改增做諸多準備工作,這包括審閱和修訂合同、發票管理制度的調整、過渡期業務的會計與稅務處理、運營模式等調整。而根據上述房企調研,目前只有60%的受訪企業在不同程度上開始著手營改增準備工作,40%的受訪企業仍處于信息搜集階段,尚未制定具體準備工作計劃。

李軍告訴本報記者,一般來說,企業需要6個月的時間來做相關準備工作,因此時間相當緊迫,希望企業加快準備工作的進程。

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